Être en indivision signifie partager la propriété d’un bien avec d’autres personnes, souvent suite à un héritage. Cette situation temporaire peut parfois devenir compliquée, notamment quand les indivisaires ne s’entendent pas sur la gestion du bien commun.
Vous pouvez sortir de l’indivision à tout moment, sauf si un jugement ou une convention entre les indivisaires l’interdit temporairement. Plusieurs options s’offrent à vous: vendre vos parts à un autre indivisaire, demander le partage de la succession, ou dans certains cas, procéder à une vente aux enchères publiques si aucun accord n’est trouvé.
La nouvelle législation a simplifié certaines démarches, permettant notamment de donner ses parts aux autres indivisaires. Cette solution peut être intéressante quand on souhaite se désengager rapidement d’un bien dont la gestion est source de conflits ou de charges financières importantes.
Points clés
- L’indivision prend fin avec le partage de la succession ou la vente du bien indivis.
- La vente de ses parts à un autre héritier représente souvent la solution la plus simple pour sortir de l’indivision.
- Une procédure judiciaire peut être engagée en dernier recours si les indivisaires ne parviennent pas à un accord amiable.
Comprendre l’indivision
L’indivision est une situation juridique courante qui survient notamment lors d’héritages ou d’achats en commun. Plusieurs personnes se retrouvent alors propriétaires ensemble d’un même bien, ce qui implique des droits et des responsabilités partagés.
Définition et principe de l’indivision
L’indivision désigne une situation où plusieurs personnes, appelées coindivisaires, sont propriétaires ensemble d’un même bien sans qu’il y ait division matérielle de leurs parts. Chaque indivisaire détient une quote-part abstraite (un pourcentage) du bien.
Cette situation est souvent temporaire et peut résulter de plusieurs situations :
- Une succession
- Un achat en commun
- Un divorce
- La fin d’une société
L’article 815 du Code civil précise que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Ce principe fondamental signifie que chaque indivisaire a le droit de demander à sortir de l’indivision à tout moment, sauf convention ou jugement contraire.
L’indivision peut être subie (comme dans le cas d’une succession) ou choisie (lors d’un achat commun volontaire).
Les droits et devoirs des coindivisaires
Chaque coindivisaire possède des droits proportionnels à sa quote-part dans l’indivision.
Droits des coindivisaires :
- Droit d’utiliser le bien indivis
- Droit de percevoir les fruits et revenus proportionnellement à sa part
- Droit de demander le partage à tout moment
- Droit de préemption en cas de vente de parts par un autre indivisaire
Obligations des coindivisaires :
- Contribution aux charges et dépenses de l’indivision
- Respect des décisions prises collectivement
- Obligation de ne pas nuire aux intérêts des autres indivisaires
Les coindivisaires doivent agir dans l’intérêt commun et ne peuvent disposer seuls de l’ensemble du bien indivis. Tout acte important nécessite l’accord unanime ou majoritaire selon les cas.
Le fonctionnement de la gestion des biens indivis
La gestion d’un bien en indivision repose sur des règles précises qui varient selon l’importance des décisions à prendre.
Pour les actes d’administration courante (réparations d’entretien, baux inférieurs à 9 ans), les décisions peuvent être prises à la majorité des deux tiers des droits indivis.
Les actes de disposition (vente du bien, hypothèque) nécessitent l’unanimité des coindivisaires. Cette règle protège chaque propriétaire mais peut aussi bloquer certaines situations.
Les indivisaires peuvent désigner un gérant de l’indivision pour faciliter l’administration quotidienne. Ce gérant peut être l’un des coindivisaires ou un tiers.
En cas de désaccord persistant, les indivisaires peuvent saisir le tribunal qui pourra désigner un mandataire ou autoriser un indivisaire à agir seul dans l’intérêt commun.
La sortie de l’indivision
Sortir de l’indivision est un droit fondamental garanti par l’article 815 du Code civil. Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, sauf exceptions légales ou conventionnelles.
L’accord amiable et le partage amiable
Le partage amiable représente la solution idéale pour sortir de l’indivision. Cette procédure nécessite l’accord unanime de tous les indivisaires sur les modalités de partage du bien.
Les coïndivisaires peuvent décider ensemble de la répartition des biens ou de leur vente. Si un indivisaire souhaite conserver le bien, il peut racheter les quote-parts des autres moyennant le versement d’une soulte (somme compensatoire).
Le partage amiable doit être formalisé par un acte notarié lorsqu’il concerne des biens immobiliers. Cette formalité garantit la sécurité juridique de l’opération et assure sa publicité foncière.
Cette solution est généralement plus rapide et moins coûteuse qu’un partage judiciaire. Elle préserve également les relations entre indivisaires.
Le partage judiciaire
Lorsque l’accord amiable est impossible, le recours au partage judiciaire devient nécessaire. Tout indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la sortie de l’indivision.
Le tribunal désigne généralement un notaire pour établir un état liquidatif des biens. Si la situation est complexe, un expert peut être nommé pour évaluer les biens avec précision.
Le juge ordonne ensuite le partage selon les modalités qu’il détermine, généralement par la vente aux enchères du bien indivis si le partage en nature est impossible. Le produit de la vente est alors réparti entre les indivisaires proportionnellement à leurs droits.
Cette procédure peut être longue et coûteuse, mais elle représente une solution efficace en cas de blocage ou de mésentente.
Attribution préférentielle et rachat de parts
L’attribution préférentielle permet à un indivisaire de se voir attribuer prioritairement certains biens de l’indivision. Ce droit est particulièrement utilisé dans les successions.
Un conjoint survivant peut, par exemple, demander l’attribution préférentielle du logement familial. De même, un héritier qui participait à l’exploitation d’une entreprise familiale peut demander à la reprendre.
Le rachat de parts constitue une autre solution. Un indivisaire peut vendre sa quote-part à un tiers, mais les autres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption pendant un mois après notification.
Cette solution permet de préserver l’intégrité du bien tout en permettant à un indivisaire de sortir de l’indivision. Le prix de rachat correspond généralement à la valeur marchande de la quote-part cédée.
Les procédures notariales et judiciaires
Sortir de l’indivision implique de suivre des procédures précises, qu’elles soient amiables via un notaire ou contraintes par une démarche judiciaire. Ces deux voies offrent des solutions adaptées selon le niveau d’entente entre indivisaires.
Le rôle du notaire dans le partage
Le notaire joue un rôle central dans la sortie d’indivision à l’amiable. Il établit l’acte de partage qui officialise la répartition des biens entre les indivisaires.
Ce professionnel du droit procède d’abord à l’inventaire complet des biens en indivision et à leur évaluation. Il vérifie également les droits de chaque indivisaire avant de proposer une liquidation équitable.
Le partage notarié présente l’avantage de la sécurité juridique. Le notaire s’assure que la répartition respecte les droits de chacun et que les formalités légales sont accomplies pour que le partage soit opposable aux tiers.
La saisine du tribunal judiciaire
Lorsque l’entente est impossible entre indivisaires, le recours au tribunal judiciaire devient nécessaire. Tout indivisaire peut demander le partage judiciaire en vertu de l’article 815 du Code civil.
La procédure débute par une assignation des autres indivisaires devant le tribunal judiciaire du lieu où se trouve le bien. L’article 815-5 du Code civil permet même, dans certaines circonstances, à un indivisaire d’obtenir l’autorisation de vendre le bien sans l’accord des autres.
Le tribunal peut ordonner une licitation, c’est-à-dire la vente aux enchères du bien indivis si celui-ci n’est pas partageable en nature. Le produit de la vente est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs droits respectifs.
Conséquences et alternatives à la vente des biens
Sortir de l’indivision ne se limite pas à la vente du bien. Plusieurs options existent pour les indivisaires qui souhaitent résoudre leur situation tout en préservant certains intérêts.
L’occupation des biens indivis et compensation
Lorsqu’un indivisaire occupe seul le bien, il doit généralement verser une indemnité d’occupation aux autres co-indivisaires. Cette compensation représente la part de jouissance dont les autres sont privés.
En cas de décès d’un propriétaire, les héritiers qui n’habitent pas le bien peuvent réclamer cette indemnité à celui qui l’occupe. Son montant est calculé selon la valeur locative du bien et la quote-part de chacun.
L’indivisaire occupant peut également proposer d’acheter les parts des autres. Cette solution évite la vente totale tout en permettant aux autres de récupérer la valeur de leur part.
Si l’occupation crée des tensions, un juge peut intervenir pour établir un droit d’usage temporaire avec conditions spécifiques.
Usufruit et démembrement de propriété
Le démembrement de propriété constitue une alternative intéressante à la vente. Cette option sépare la propriété en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.
L’usufruitier bénéficie de l’usage du bien et peut en percevoir les revenus, comme les loyers. Ce droit est souvent attribué à un indivisaire qui souhaite conserver la jouissance du bien.
La nue-propriété, détenue par les autres indivisaires, confère le droit de disposer du bien sans pouvoir l’utiliser. À l’extinction de l’usufruit (généralement au décès de l’usufruitier), les nus-propriétaires récupèrent la pleine propriété.
Cette solution est particulièrement adaptée après un décès, permettant par exemple au conjoint survivant de conserver l’usage du logement familial.
Les enchères publiques
La vente aux enchères publiques (licitation) constitue une solution quand les indivisaires ne s’accordent pas sur la vente ou le partage du bien.
Cette procédure peut être demandée par n’importe quel indivisaire, même minoritaire, via le tribunal. Le Code Civil (article 815-7) prévoit cette possibilité pour sortir d’une indivision bloquée.
Les enchères sont ouvertes aux tiers mais aussi aux indivisaires eux-mêmes, qui peuvent ainsi tenter d’acquérir le bien. Cette méthode garantit l’obtention du meilleur prix possible.
Le produit de la vente est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs quotes-parts respectives. Les frais de procédure (avocat, huissier, notaire) sont généralement prélevés sur le prix de vente.
Cette solution, bien que parfois douloureuse, permet une sortie définitive de l’indivision quand aucun accord amiable n’est possible.
