L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt annuel qui concerne les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Cet impôt progressif, avec des taux allant de 0,5% à 1,5%, s’applique uniquement aux biens immobiliers, contrairement à l’ancien ISF qui concernait l’ensemble du patrimoine.
Instauré en 2018, l’IFI évalue la valeur nette du patrimoine immobilier après déduction des dettes liées à l’acquisition ou aux travaux sur ces biens. La déclaration est obligatoire pour toutes les personnes dont le patrimoine immobilier dépasse le seuil fixé, et doit être effectuée chaque année selon le calendrier fiscal établi.
Points clés
- L’IFI s’applique aux patrimoines immobiliers dont la valeur nette dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier.
- Le barème est progressif avec des taux allant de 0,5% à 1,5% selon la valeur du patrimoine.
- Certains biens immobiliers peuvent bénéficier d’exonérations partielles ou totales selon leur nature ou leur usage.
Historique et contexte de l’IFI
L’histoire de la taxation des grandes fortunes en France a connu plusieurs chapitres. En 1982, sous François Mitterrand, l’Impôt sur les Grandes Fortunes (IGF) a vu le jour comme premier pas vers la taxation du patrimoine.
Cet impôt a ensuite évolué pour devenir l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), qui a perduré pendant plusieurs décennies.
La transformation majeure est survenue en 2018, lorsque l’ISF a été remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Ce changement représentait une réforme significative de la fiscalité française.
Contrairement à l’ISF qui taxait l’ensemble du patrimoine, l’IFI se concentre uniquement sur les actifs immobiliers. Les valeurs mobilières, comme les actions et obligations, ne sont plus concernées.
L’IFI s’applique aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.
Le barème de l’IFI comprend des taux progressifs allant de 0,5% à 1,5%, avec une première tranche commençant à 800 000 euros.
Cette réforme de 2018 visait à alléger la pression fiscale sur les investissements productifs tout en maintenant l’imposition sur le patrimoine immobilier.
L’IFI reste un impôt déclaratif et annuel, évalué sur la situation patrimoniale au 1er janvier de chaque année.
Définition et champ d’application
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt annuel qui s’applique au patrimoine immobilier des personnes physiques. Il concerne les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.
Biens immobiliers concernés
L’IFI s’applique à l’ensemble des biens immobiliers détenus directement par le contribuable. Cela inclut la résidence principale (avec un abattement de 30% sur sa valeur), les résidences secondaires et les immeubles de rapport.
Les biens détenus indirectement via des sociétés (SCI, SCPI) sont également concernés, proportionnellement aux droits détenus par le contribuable dans ces structures.
Les biens professionnels bénéficient d’une exonération sous certaines conditions. Il s’agit notamment des biens nécessaires à l’activité principale du contribuable, comme un local commercial utilisé par un artisan.
Les biens loués meublés à titre professionnel peuvent également être exonérés si cette activité constitue l’activité principale du contribuable.
Les foyers assujettis à l’IFI
Sont soumis à l’IFI les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros. Le foyer fiscal comprend les époux ou partenaires de PACS, ainsi que leurs enfants mineurs.
Les contribuables domiciliés en France sont imposables sur leurs biens immobiliers situés en France et à l’étranger. Les non-résidents sont uniquement imposés sur leurs biens situés en France.
L’évaluation du patrimoine se fait au 1er janvier de l’année d’imposition. Les dettes relatives à l’acquisition, la réparation ou l’amélioration des biens sont déductibles sous certaines conditions.
Des mécanismes de plafonnement existent pour éviter que le total formé par l’IFI et l’impôt sur le revenu ne dépasse 75% des revenus du foyer fiscal.
Calcul de l’impôt
Le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) se fait en plusieurs étapes et dépend directement de la valeur du patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition.
Détermination du patrimoine net taxable
Le patrimoine net taxable constitue la base de calcul de l’IFI. Il représente la valeur vénale des biens immobiliers détenus, après déduction des dettes liées à ces biens.
Pour déterminer cette valeur, il faut additionner tous les actifs immobiliers imposables (résidences principales, secondaires, immeubles locatifs, parts de SCI, etc.). La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur vénale.
Les biens détenus en usufruit sont généralement imposés chez l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, tandis que le nu-propriétaire n’est pas taxé, sauf exceptions prévues par la loi.
Il faut ensuite déduire les emprunts immobiliers et autres dettes liées directement à ces biens. Seule la fraction des dettes correspondant aux biens imposables est déductible.
Application des taux et abattements
Une fois le patrimoine net taxable déterminé, le barème progressif s’applique par tranches:
- Jusqu’à 800 000 € : 0%
- De 800 001 € à 1 300 000 € : 0,5%
- De 1 300 001 € à 2 570 000 € : 0,7%
- De 2 570 001 € à 5 000 000 € : 1%
- De 5 000 001 € à 10 000 000 € : 1,25%
- Plus de 10 000 000 € : 1,5%
Un mécanisme de décote s’applique pour les patrimoines entre 1,3 et 1,4 million d’euros. La formule est : 17 500 € – (1,25% × valeur nette taxable).
L’IFI n’est dû que si le patrimoine net taxable dépasse 1,3 million d’euros. Toutefois, dès ce seuil franchi, l’impôt s’applique dès le premier euro au-delà de 800 000 €.
Exonérations et modalités déclaratives
L’IFI prévoit plusieurs dispositifs d’exonération pour certains biens immobiliers, ainsi qu’un processus spécifique de déclaration aligné avec l’impôt sur le revenu. Les contribuables peuvent bénéficier d’allègements sous certaines conditions.
Cas d’exonération totale ou partielle
Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle d’une entreprise individuelle sont totalement exonérés d’IFI. Cette exonération s’applique lorsque le propriétaire exerce son activité principale dans ces locaux.
Les biens forestiers et les parts de groupements forestiers bénéficient également d’une exonération partielle, tout comme certains biens ruraux loués à long terme.
Les propriétaires de monuments historiques peuvent obtenir des allègements sous certaines conditions, notamment s’ils ouvrent leur bien au public.
Les biens immobiliers détenus par des organismes sans but lucratif ou affectés à des activités d’intérêt général peuvent aussi être exonérés.
Déclaration et paiement de l’IFI
La déclaration d’IFI s’effectue via le formulaire n°2042-IFI, annexé à la déclaration d’impôt sur le revenu. Les contribuables doivent la soumettre entre avril et juin, selon leur mode de déclaration.
Si la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 €, l’impôt est dû. Une décote s’applique pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, calculée selon la formule : 17 500 € – (1,25% × valeur nette taxable).
Les valeurs mobilières sont exclues de l’assiette de l’IFI, contrairement à l’ancien ISF. Seuls les actifs immobiliers sont concernés.
Le paiement de l’IFI intervient après réception de l’avis d’imposition, généralement en fin d’année.
Article mis à jour mars 2025
